Welke belastingen moeten er betaald worden ?

Vermogensbelasting: (Impuesto extraordinario sobre el patrimonio)

De vermogensbelasting is met ingang van 1 januari 2008 niet afgeschaft, maar teruggebracht naar het nultarief. Er blijft wel een aangifteplicht. In het Modelo 214 kan een combinatie van IRNR en IP worden gedaan per belastingplichtige, wanneer het om één pand gaat dat ter beschikking staat.

Onroerendgoedbelasting: (Impuesto sobre bienes inmeubles)

De eigenaar van onroerend goed betaalt tussen de 0,3% en 0,8% onroerendgoedbelasting. De percentages verschillen per gemeente. Onroerendgoedbelasting betaalt men altijd, ook als men niet is ingeschreven in Spanje.

Inkomstenbelasting niet-residenten (mensen zonder Spaanse verblijfsvergunning)
De Spaanse fiscus belast buitenlandse huizenbezitters met een soort ‘huurwaardeforfait’. Deze belasting wordt niet geheven bij residenten (mensen die in Spanje wonen en beschikken over een verblijfsvergunning). Wordt het huis niet verhuurd, dan is moet over 2% van de kadasterwaarde 24% belasting schuldig. Wordt het huis wel verhuurd, dan moet over de huurinkomsten 24% belasting betaald worden. Over de periode dat het huis niet verhuurd was, betaalt u proportioneel het “huurwaardeforfait”.

Belasting over waardevermeerdering van grond (Plusvalia)
Bij verkoop van uw huis met grond dient u altijd over de waardestijging van de grond belasting aan de gemeente te betalen ongeacht de duur dat u de grond in eigendom had.

Vermogenswinstbelasting: (via IRNR) (Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble)

Een Spaanse inwonende zal over de verkoopwinst van zijn permanent bewoonde woning waarschijnlijk bijna niets afdragen indien hij binnen drie jaar weer een woning voor permanente woning koopt. Is deze laatste goedkoper, dan betaalt hij 18% over de winst (rekening houdend met bepaalde aftrekposten). Als een Spaanse inwonende zijn vakantiehuis met winst verkoopt, dan zal hij over de winst (na aftrekposten) 18% moeten afrekenen, ook al investeert hij dit weer in een nieuwe vakantiewoning.
Een niet-inwonende van Spanje draagt sinds 1 januari 2007 eveneens over de verkoopwinst 18% af aan de Spaanse fiscus. De vermogenswinst is het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. De aankoopprijs wordt vermeerderd met de onderhoudskosten, verbouwingskosten etc.
Voor de berekening van de koopprijs geldt een indexatiesysteem, hierdoor wordt de inflatie vrijgesteld.
De koper zal 3% van het verkoopbedrag inhouden en deze via een 211-formulier direct aan de belastingdienst betalen als voorheffing op deze belastingafdracht. Op deze wijze heeft namelijk de fiscus de verantwoording voor deze betaling bij de koper gelegd. Betaalt de verkoper  deze voorheffing niet aan de belastingdienst dan draait de koper op voor deze belastingafdracht van de vermogenswinst.
Inwoners en niet-inwoners die onroerend goed overdragen dat is verkregen in of vóór 1994 kunnen in aanmerking komen voor vermindering van de vermogenswinst. Dit kan zelfs leiden tot een gehele vrijstelling. Als u namelijk op 31 december 1996 uw huis langer dan twee jaar in eigendom had, dan heeft u recht op 11,11% mindering voor elk jaar dat het huis eerder dan deze datum in bezit was.

Overdrachtsbelasting: (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Als u van een particulier een woning koopt, betaalt u voor de overdracht 7% van het officieel ingeschreven bedrag.
Als u van een projectontwikkelaar koopt, betaalt u IVA. (omzetbelasting)

Omzetbelasting: (IVA)

Als u grond van een projectontwikkelaar koopt. betaalt u 21% IVA. Koopt u van een particulier, dan is dit 8% (overdrachtsbelasting). Als u een nieuwbouwhuis koopt van een projectontwikkelaar (huis & grond) dan betaalt u slechts 10% IVA over het geheel. Koopt u eerst de grond, dan betaalt u 21% IVA ook al laat u later er een huis op bouwen door een projectontwikkelaar/aannemer. Over de nieuwbouw betaalt u dan 10% IVA. Als u tegelijkertijd een garage bij de nieuwbouw laat bouwen, betaalt u ook daarover 10% IVA.

Laat u bij een bestaand huis een zwembad of een garage bouwen, dan betaalt u 21% IVA.
Over losstaande verbouwingen (die niet meer dan 25% van de kadastrale waarde bedragen) betaalt u 21% IVA. Over grotere verbouwingen betaalt u slechts 10%.

IVA:

Bij de aankoop van een nieuwe vakantiewoning zal aan de koper IVA in rekening worden gebracht. Wordt de vakantiewoning gekocht met eigen gebruik als voornaamste oogmerk, dan zal de koper niet als IVA-ondernemer worden aangemerkt waardoor hij de voor de aankoop betaalde btw niet bij de Belastingdienst zal kunnen terugvragen. Als de vakantiewoning echter is aangekocht om via een erkende verhuurbemiddelingsorganisatie te verhuren, dan zal de koper in principe worden gekwalificeerd als btw-ondernemer. Hij moet zich in dat geval als btw-ondernemer aanmelden bij de Spaanse Belastingdienst om een IVA-nummer te verkrijgen.

Als de koper aangemerkt wordt als IVA-ondernemer, zal hij de IVA op de aankoop en exploitatie van de vakantiewoning terug kunnen vragen bij de Spaanse Belastingdienst. In principe zal de IVA dan volledig kunnen worden teruggevorderd.
Belangrijk aandachtspunt is nog wel het eigen gebruik van de vakantiewoning door de eigenaar.
Hiervoor moeten twee situaties worden onderscheiden:
In de eerste plaats het geval waarbij de eigenaar ter zake van zijn eigen woning een huurovereenkomst sluit met een bemiddelingsorganisatie. In dat geval wordt de eigenaar gezien als een “reguliere” gast. De bemiddelingsorganisatie moet in dat geval IVA berekenen aan de eigenaar. Omdat het verblijf in de vakantiewoning een privé-aangelegenheid betreft, zal de eigenaar deze IVA niet bij de belastingdienst kunnen terugvorderen. De aftrek van voorbelasting op de aankoop en exploitatie van de vakantiewoning blijft in dat geval intact.
Teruggaafverzoeken moeten uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar waarin u de IVA betaalde, in het bezit van de buitenlandse belastingdienst zijn.

Om niet het risico te lopen met de Spaanse fiscus in problemen te komen en voor nog meer informatie adviseren wij u tijdig een afspraak te maken met ons en met onze belastingadviseur. Deze kan u de nodige adviezen geven voor uw belastingverplichtingen voor uw Spaanse woning.
De fiscaliteit inzake de aankoop van een woning in Spanje is altijd maatwerk en is gebaseerd op de specifieke fiscale positie van de koper.